Mercato immobili non residenziali + 1,9% ma i prezzi sono calati del 26% dal 2013

In Italia gli immobili dedicati ad attività direzionali, terziarie e produttive rappresentano il 6,5% delle costruzioni. Si tratta di poco più di 4,1 milioni di unità, rispetto ai quasi 64 milioni complessivi, la cui parte del leone è rappresentata dalla destinazione residenziale e dalle pertinenze, che, insieme, sfiorano i 59 milioni di unità.
Dall’ultima rilevazione di Crif Res, la divisione di Crif specializzata nei servizi valutativi e tecnici per il real estate e leader nel mercato bancario, gli immobili destinati alle attività economiche hanno originato, nel 2018, oltre 51.000 transazioni immobiliari (a fronte delle 578 mila riguardanti le sole abitazioni), per un valore totale di 15,6 miliardi di euro, ovvero un sesto di quanto registrato per il comparto residenziale, a 94,3 miliardi di euro.
Se ne deduce che il peso del comparto, pur essendo caratterizzato da un volume di scambi relativamente contenuto, in realtà determina un valore commerciale ben più consistente e pari al 14% del mercato immobiliare italiano nel suo complesso.
Nello specifico, delle 51.571 compravendite di immobili non residenziali, il 57% è costituito da negozi (quasi 30 mila transazioni), il 24% da capannoni e il restante 19% da uffici. Complessivamente il volume delle compravendite è cresciuto del +1,9% rispetto al 2017, dato che sintetizza andamenti diversificati: crescita del +4,6% per il comparto commerciale, flessione del -3,7% per quello direzionale, sostanziale stabilità per quello produttivo.
Se, però, parliamo di fatturato immobiliare, i rapporti di forza si presentano diversamente in quanto i capannoni costituiscono il 42% del totale, poco al di sopra del settore commerciale che, a sua volta, costituisce il doppio di quello direzionale. Inoltre, a fronte di una sostanziale invarianza del fatturato generato da questi tre mercati (-0,4% nel 2018), si osserva una crescita del +2,9% del mercato dei negozi e una contestuale diminuzione dei capannoni, mentre gli uffici restano pressoché sui livelli dell’anno precedente.
Entrando nel dettaglio, fatte 100 le transazioni relative a immobili non residenziali registrate negli ultimi sei anni, la media di quelle relative a negozi e laboratori è stata pari al 50% contro il 25% degli uffici e il 25% dei capannoni.
Relativamente al primo semestre dell’anno in corso, il valore mediano dei negozi (senza considerare i laboratori) oggetto di compravendita a livello nazionale è stato pari a 182.000 euro, sostanzialmente allineato a quello del 2013, ma superiore a quello dello stesso periodo dell’anno scorso. In compenso, risulta in costante crescita la superficie degli immobili compravenduti, che è arrivata ad assestarsi a 111 metri quadrati contro i 76 del 2013. La combinazione tra questi indicatori fa sì, però, che il valore al metro quadro risulti in decisa e costante diminuzione, essendosi attestato a 1.577 euro al metro quadrato, sebbene con un piccolo rimbalzo nell’ultimo semestre (+3%).
Per quanto riguarda, invece, il mercato degli uffici, il valore mediano nella prima metà dell’anno in corso si è assestato a 264.000 euro, contro i 220.000 del 2013. Anche in questo caso, però, la superficie mediana risulta in costante crescita negli ultimi anni e con 143 metri arriva a superare anche il record del 2014. Tuttavia, il valore al metro quadrato si conferma in costante contrazione negli ultimi sei anni e si ferma a 1.727 euro, con una flessione del -1,5% rispetto al primo semestre 2018.
Se si confrontano gli andamenti dei prezzi dei tre segmenti immobiliari considerati, si osserva una diminuzione in termini nominali pressoché della medesima entità, con un calo del -26% negli ultimi sei anni. Ma, a livello territoriale e di segmento di mercato, si osservano alcune differenze: i negozi del Nord Est e del Sud Italia sono quelli che hanno subito la diminuzione dei valori più sensibile rispetto alle altre macro aree italiane, con una riduzione del 35% nel periodo di riferimento. La flessione più marcata per gli uffici, invece, è nel Centro Italia, con un calo del 40%, mentre sono i capannoni sulle Isole che hanno risentito maggiormente della fase negativa del mercato, avendo perso il 48% del valore nominale dal 2013 ad oggi.

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